Información sobre AFO (Acceso al Decreto)
Asimilado Fuera de Ordenación (Decreto comentado)
(Información recogida de la Junta de Andalucia - Preguntas y Respuestas)
(Información recogida de la Junta de Andalucia - Preguntas y Respuestas)
¿Qué significa que una edificación queda en situación de asimilado a fuera de ordenación?
La situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), determina el régimen aplicable a una edificación terminada que ha sido construida sin las preceptivas licencias urbanísticas, o contraviniendo sus condiciones, y sobre la que no es posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado.
¿Qué ventajas ofrece el reconocimiento de la situación de AFO?
El reconocimiento de la situación de AFO requiere de la tramitación de un procedimiento administrativo municipal. Una vez se resuelva el procedimiento las edificaciones podrán tener acceso a los servicios básicos de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver dichos servicios de forma autónoma. Además, se admiten las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso y acceso al Registro de la Propiedad.
¿Cómo se inicia el procedimiento para reconocer la situación de AFO?
Se puede iniciar de oficio por el Ayuntamiento o a instancia de las personas interesadas, mediante la correspondiente solicitud dirigida a su Ayuntamiento.
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Decreto-Ley 3/2019 - CAPITULO 1
Situación de asimiliado a fuera de ordenación
Artículo 3. Régimen aplicable a las edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
1. Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no
resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de
restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su
ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en
situación de asimilado a fuera de ordenación.
2. Las edificaciones irregulares a las que se refiere el apartado 1 no podrán acceder a
los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la
resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de
ordenación.
Artículo 4. Acreditación, a efectos registrales, de la situación urbanística de las
edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
La resolución municipal que, de conformidad a lo previsto en la legislación estatal básica
en materia de suelo, tenga por objeto hacer constar en el Registro de la Propiedad la
concreta situación urbanística de las edificaciones irregulares terminadas en las que no se
hubiera producido aún la declaración administrativa de la situación de asimilado a fuera de
ordenación, hará mención expresa a las limitaciones indicadas en el apartado 2 del artículo 3.
Decreto-Ley 3/2019 - CAPITULO 2
Reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación
Artículo 5. Competencia y normas generales del reconocimiento de la situación de
asimilado a fuera de ordenación.
1. Corresponde al Ayuntamiento la tramitación y resolución del procedimiento de
reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
2. El procedimiento para otorgar la resolución de reconocimiento de la situación de
asimilado a fuera de ordenación deberá tramitarse y resolverse conforme a la legislación
sobre régimen local y a la del procedimiento administrativo común, a las especialidades
establecidas en la normativa urbanística y en este Decreto-ley y, en su caso, conforme a las
ordenanzas municipales en la materia.
3. No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en
aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar
medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico
perturbado conforme a lo establecido en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de
erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales,
tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las
medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos.
En este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las
medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en
la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas
aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de
asimilado a fuera de ordenación.
Decreto-Ley 3/2019 - CAPITULO 2 Art.6
Artículo 6. Inicio e instrucción del procedimiento del reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
1. El procedimiento para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de
ordenación se iniciará de oficio o a solicitud de persona interesada.
2. A tal efecto, se deberán acreditar los siguientes aspectos:
a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si
estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante
referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los
documentos de prueba admitidos en derecho.
c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la
habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7
del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente.
3. Aportada la documentación relacionada en el apartado 2, el Ayuntamiento,
justificadamente y en razón a las circunstancias que concurran, solicitará los informes que
resulten procedentes a los órganos y entidades administrativas gestores de intereses
públicos afectados. En el contenido de estos informes se hará constar, entre otras
circunstancias, la existencia de expedientes sancionadores o de protección de la legalidad
en materia de su competencia y la situación de los mismos.
4. A la vista de la documentación aportada y de los informes que se hubieran emitido, los
servicios técnico y jurídico municipales se pronunciarán sobre la idoneidad de la
documentación señalada en el apartado 2 y sobre el cumplimiento de los requisitos
establecidos en este Decreto-ley para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera
de ordenación.
5. Previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de
ordenación el Ayuntamiento podrá, en su caso:
a) Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias
para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras
que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato
público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la
edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la
presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras.
b) Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u
organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las
administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de
manifiesto en los informes regulados en el apartado 3.
6. Las personas interesadas deberán acreditar la realización de las obras a que hace
referencia el apartado anterior mediante certificado descriptivo y gráfico suscrito por personal
técnico competente. Los servicios técnicos municipales emitirán el correspondiente informe
en relación con ejecución de las citadas obras.
7. En todo caso, las obras a las que hacen referencia los apartados anteriores deberán
estar finalizadas previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a
fuera de ordenación
Decreto-Ley 3/2019 - CAPITULO 2 Art.7
Artículo 7. Condiciones mínimas de seguridad y salubridad.
1. En ausencia de normativa municipal, se entenderá que la edificación terminada reúne
las condiciones mínimas de seguridad y salubridad cuando disponga de:
a) Las necesarias condiciones de seguridad estructural sin que se pueda encontrar
afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o
repercutan sobre los predios colindantes.
b) Las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de
agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.
c) Un sistema de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones
mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones
que conforman estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.
Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante
pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán reunir las condiciones
exigidas por la normativa de aplicación. En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud
de las aguas para el consumo humano.
d) Un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de
funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías
técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o
superficiales.
Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y
contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.
2. Cuando la edificación se destine al uso residencial además deberá cumplir las
siguientes exigencias:
a) La edificación deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de
estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano.
c) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación y ventilación natural desde
un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias
auxiliares.
Decreto-Ley 3/2019 - CAPITULO 2 Art.8
Artículo 8. Resolución del procedimiento de reconocimiento de la situación de asimilado a
fuera de ordenación.
1. La resolución de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación
deberá indicar expresamente el régimen jurídico aplicable a este tipo de edificaciones,
reflejando las condiciones a las que se sujetan las mismas y, en concreto:
a) La identificación de la edificación.
b) El reconocimiento de haber transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección
de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.
c) El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y
salubridad exigidas para su habitabilidad o uso.
d) Los servicios básicos que puedan prestarse por las compañías suministradoras y las
condiciones del suministro, de acuerdo con lo recogido en el artículo 9.4.
e) Indicación expresa de la sustanciación de procedimientos penales que pudieran
afectar a la edificación.
f) Referencia expresa al régimen aplicable conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
2. Si la resolución fuera denegatoria se indicarán las causas que la motivan con
advertencia expresa del régimen aplicable, que será el establecido en el artículo 3.2 del
presente Decreto-ley para las edificaciones en situación de asimilado a fuera de ordenación
no declaradas.
3. El plazo máximo para resolver será de seis meses. Transcurrido este plazo sin que
haya recaído resolución expresa, se entenderá desestimada la solicitud por silencio
administrativo. Si el procedimiento fue iniciado de oficio, se producirá la caducidad del
mismo.
Artículo 9. Régimen aplicable a las edificaciones irregulares en situación de asimilado a
fuera de ordenación declaradas.
1. La declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no
supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que
hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico. Para las
edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación no procederá la
concesión de licencias de ocupación o de utilización.
2. El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y
salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone
el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las
actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo.
3. Una vez otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de
ordenación, sólo podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el
mantenimiento estricto de las condiciones de seguridad y salubridad requeridas para la
habitabilidad o uso al que se destine la edificación.
4. Cuando las edificaciones reconocidas en situación de asimilado a fuera de ordenación
no cuenten con acceso a los servicios básicos de saneamiento y abastecimiento de agua y
electricidad prestados por compañías suministradoras, o cuando los mismos se hayan
realizado sin las preceptivas autorizaciones, podrá autorizarse el acceso a los mismos
siempre que no se precisen más obras que las necesarias para la acometida a las redes de
infraestructuras existentes. Las compañías acreditarán la viabilidad de la conexión en estos
términos y exigirán la resolución por la que se reconoce la situación de asimilado a fuera de
ordenación para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo
175.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
Cuando no existan redes de infraestructuras conforme al párrafo anterior, el acceso a los
servicios básicos se resolverá mediante instalaciones de carácter autónomo y
ambientalmente sostenibles.
5. Los efectos de la resolución se entenderán sin perjuicio de lo que se acordare en el
correspondiente instrumento de planeamiento respecto del desarrollo, ordenación y destino
de las edificaciones reconocidas en situación de asimilado a fuera de ordenación.